第3章 “订单商业地产”模式展示“万达速度”(2)

【把握中国城市运营大趋势】 21世纪是房地产投资的黄金时期，前十年是住宅地产投资的热潮，接着便迎来商业地产投资的热潮。在这段地产的黄金期里瞬间涌现出了不少成功的企业家，王健林就是其中的一名佼佼者。

很多人说王健林、潘石屹等真是太幸运了，赶上了房地产大火爆这个千载难逢的好时机，几乎一夜间就暴发了起来，真是羡煞众人。其实不然，王健林的成功固然与赶上好时机有关联，但在千载难逢的好机会面前每个人都是公平的，为什么只有寥寥的几个人成功抓住了机会，一跃龙门呢？国家的政策、发展的形势明明白白地摆在那里，能不能把握时代的大趋势进而创造出真正的大机会，关键在于个人的商业素质。

常言道：“不入虎穴，焉得虎子。”想要抓住机会却又不想冒风险，那是不可能的。成功人士无不独具慧眼，他们能在机会中看到风险，更能在风险中把握机会。万达之所以迅速崛起，原因就在于王健林准确地把握了时机，抓住了中国城市运营的大趋势，成功自然水到渠成。

21世纪的前十年，正值国家大力倡导加速城市化脚步，各种相关政策相继出台，政府也投入了大量的人力、财力，用于加快城市的经济发展。与此同时，城乡之间的差距开始逐渐拉开。随着城市建设的火爆进行，各类发展机会也应运而生，大批新一代青壮年拥挤一线城市，故而出现了城市人口瞬间由原来的一亿多发展为六亿多的奇特现象。此时，王健林机缘巧合地抓住了国家城市运营的这一大趋势，跻身于房地产开发的浪潮中并顺势而上，将房地产开发进行得有声有色。

经过十多年的发展，王健林成为房地产界的知名人士，万达也名声在外。此时，国内城市运营的趋势发生了改变。基于住宅地产泡沫的不断膨大，民众压力过大，国家开始发挥宏观调控的职能，强制干涉住宅价格的疯狂上涨，抑制地产业泡沫的继续膨大。与此同时，一线城市也出现了寸金寸土的局面，土地资源严重不足。面对这些现象，王健林再次选择适应城市运营的大趋势，推动万达主动转型。由此，商业地产开发开始登上舞台，万达也揭开了跨越式发展的崭新一幕。

王健林非常重视与政府之间的合作，关注于城市运营工作的重点，所有万达的项目设计尽量符合当地政府的总体规划。例如，针对于加速老城区改造、城市新区的兴起、城市大变样等相关的市容改造项目，万达进行了产品的更新——第三代城市综合体诞生了。这一新兴产品模式的诞生有效地带动了一个城市或一个区域的基础建设，提升了城市居民的生活品质，推动了城市化的进程。此外，在项目选址上万达也进行了调整。相比寸土寸金的城市核心商圈，万达更愿意选择城市新兴的副商业中心或城市新区，如此一来既符合政府发展城市新区的规划，也符合城市综合体项目本身的内在要求。可以说，万达的成功落户，无论是在扩大内需、解决就业方面，还是增加税收方面都发挥了积极的促进作用。从政府的角度来讲，为了让城市更好地发展，吸引商业地产投资，在地价、税收等方面均给予了商业地产开发运营商很大的引导和支持，因而万达深受各地政府的青睐。有了政府的支持，万达拿地速度极快，拿地成本极低，这也是多年来万达一直创造商业地产神话的主要原因之一。

如今的万达不只是传统意义上的房地产开发商，它更是一座城市的运营者。凭借着二十几年的商业积累，旗下的万达广场已经成为中国众多城市的靓丽名片。一方面是中国城市化进程的稳步推进，一方面是地方政府的GDP冲动，万达踩准了政府的节奏，找到了自己介入城市发展的落脚点。由此，王健林准确把脉中国城市运营大趋势，带动万达一路做大做强。

近年来，随着人类生存环境的不断恶化，环境问题成了世界各国的热门话题。中国政府也非常重视环境的改善，明确提出在发展经济的同时不得以牺牲生态环境为代价，并将城市环境作为各个城市绩效的考察对象之一。在这一大趋势下，国家大力支持新能源的研发，制定了很多关于新能源行业的优惠政策。对此，王健林一如既往地选择顺应城市运营的大趋势，支持绿色环保，支持新能源的研发。因而，最近几年万达的项目建设非常重视环保、节能环节的设计。直至2012年，万达集团共有10个万达酒店、12个住宅项目、17个万达广场获得国家住房和城乡建设部“绿色建筑设计”认证；其中10个万达广场还获得了国家住房和城乡建设部“绿色建筑运行”认证；万达学院也获得国家住房和城乡建设部“绿色建筑运行”的三星级认证。到目前为止，万达是全国唯一一家同时获得“绿色建筑”三星级设计和运行认证的房地产企业，其在绿色节能方面的成就遥遥领先于国内其他企业。在绿色地产领域，王健林带领万达再次站在了时代潮头，其对中国运营大趋势的准确把握能力的确令人称道。

对于企业而言，是否顺应时代发展趋势决定着生死存亡。为了顺应时代的发展，企业必须从多个角度分析时局，将企业发展与时局相结合，不做闭目塞听的“聋子企业”。

关于未来中国经济走势的问题，王健林是这样说的：“目前我们已经开始下决心展开新一轮改革，如果让中国民营企业有更多的投资机会和发展空间，中国未来经济还有更大的提升，我预感中国民营企业的第二个春天要来了。”

一名合格的企业家对中国经济应具有一定的理解和分析能力。不关心时局发展的领导者无异于自我封闭的国王，与世隔绝、一心沉迷于自己的美梦中，只能在竞争中败北。关心世界发展局势，关心中国发展局势，关心行业发展局势，丰富的信息量可以让经营者在决策时更加英明，更加理智，为企业赢得广阔的发展空间。

一支部队是否足够强悍，足够勇猛，与其主帅的自身修养密不可分。作为万达的核心人物，王健林可以说是一位不折不扣的能将。他爱思考，有足够理智、足够睿智的头脑和深远的见识，既敢于冒险又不会一味盲干，非常善于把握时代发展的大趋势，顺应社会发展的大浪潮。

【干一行，通一行】

人们常说：干一行要通一行。谈起商业地产的盈利之道，王健林能讲得头头是道，王健林是少数在商业地产领域中游刃有余的行家，“商业地产界教父”这个称呼的背后是王健林多年来坚持不断的摸索与碰壁。

万达作为一个房地产企业，最值得人欣赏的是它敢于正视过去，正视失败。数年来，万达在一片欢呼与斥责声中一路走来，不断探索和审视商业地产模式，反思过往的成败。就是在这样一种不断解剖、不断改革的过程中，万达最终探索出了最适合自身特点的商业地产模式，并认真分析研究，吃透了商业地产的盈利之道：

第一，万达坚持将新的利润增长点落实在商业地产的创新领域处，及时寻找未被发现的新增长机会，比如商业管理公司。万达成立商业管理公司的初衷，仅仅为了解决人才难觅的局面。可经过几年的发展，商业管理公司竟发展成了万达的一个爆发式的新利润增长点。

第二，万达的另一个利润增长点是充分利用商业广场外墙做广告出租业务。这个看似有些不起眼的点子，所产生的经济效益不容忽视，上海万达商业广场每年的广告收入已经超过了1500万元。目前万达集团正在充分发挥这一现有资源的商业价值，与多个大公司洽谈外墙广告的承包问题，有望继续提升这一利润空间。

第三，加强后期商业运营的管理。万达加强了项目开业之后经营管理的服务力度，实施统一招商统一管理，从而有效地保障了项目运营的成功和商户利益。在招商过程中，对优质商户进行严格的筛选，不以提高销售业绩为目的，而是提高商户进入的门槛，对销售对象和招租商户进行严格把关，只有经营形式、企业信誉、经营品种等方面均符合万达的要求之后才能入驻，这为万达之后的经营管理打下了很好的基础。

第四，加大商业项目的持有比例，有的项目几乎采用全部持有物业的形式，从而使万达加强项目后期运营的掌控和管理权，使项目的发展更加符合商业的整体利益。

第五，万达注重以长期的租金收益和资产升值收益为主要利润来源，变销售盈利模式为租金盈利模式，这样商业地产开发运营的模式更加合理化。

第六，万达把尊重商业地产开发的客观规律放在很重要的位置。万达十分重视商业地产开发阶段的管理，从最基层开始创收。项目开发前期的商业管理介入使项目从商业定位、布局、项目各项功能配套和设备配套更符合其后期的商业经营的需求，为商户投资者的经营利益奠定牢固的基础。

一个企业想要盈利，首先要选对商业模式，其次通过对商业模式的分析思考，尽可能多地找出这种商业模式的盈利之道。任何一种商业模式都不是“万能”的，不同时期、不同地区，企业所适用的商业模式是有很大区别的，只有适合的模式才是最科学的运营模式，才是真正的利润保证。那么，企业在选择适合自身发展的商业模式时，有哪些诀窍呢？

第一，不做霸盘。俗话说：“商场如战场，不是你死就是我活。”因而很多企业总是试图通过“霸盘”这种非正当竞争手段，违反商场正常秩序，强行占有全部资源，从根源上断了竞争对手的生路。如此不择手段的商业模式只能带来一时昌盛，从长远来看，众商均仿之必然会自食恶果，最终陷入万劫不复的深渊之中。王健林从经商之初就坚持合作共赢，因此才有了万达日益发展壮大的新局面。

第二，机会与风险并存。新的领域的确机会多，可风险也同样大。真正创新成功的人只有极少数人，大部分创新者都成了探路者，倒在了路边。因此，王健林提醒经营者，试图通过创新取得成功的企业一定要理性地分析机会与风险指数，进行有分寸的创新。

第三，不要盲目随波。现在有很多企业并不了解自己，不知道哪些模式适合自己，看到哪个企业赚钱了便迅速效仿。众企业一哄而上，很快导致市场过于饱和，最终的结果是大家谁也没赚到钱，甚至很有可能赔钱。因而，企业在选择商业模式时要坚决杜绝羊群效应，认真分析自身的长短处，扬长避短地选择商业模式。王健林带领万达走到今天，每一步都是不断试错才摸索出来的。

第四，结合社会的大背景。企业生存在社会这个大背景下，其发展的每一步都离不开时代的趋势和需求。很多商业模式都是时代发展的产物，社会认可它，大众需要它，社会资源才会供应它，它才有生存发展的空间。那些不适合大背景的商业模式注定是失败的模式，没有社会的供养，何谈生存发展？

在王健林看来，盈利之道是企业赖以生存的沃土，是企业运营的目的地。没有不重视利润的企业，没有利润的企业连基本的生存都做不到，何谈造福社会，造福人类……因而，吃透商业模式的盈利之道，是一个企业应该具有的基本生存技能。

首先，把握商业模式的本质，顺应其发展规律。

世间万物的发展都有一定之规，违反其自然规律必然导致灾难的到来。对于企业而言，只有仔细研究分析自身的商业模式，把握住商业模式的本质才能充分发挥出其优势。例如一家大型的连锁超市，它的营业模式就是薄利多销，如果企业的运营者不去理会商业模式的本质，一味追求高利润，放弃薄利商品转而倾销高利润的奢侈品，结果可想而知。只有准确把握住商业模式的本质，才能吃透盈利之道，使企业获得丰厚的利润回报。

其次，善于发掘商业模式的未知领域。

商业模式就像一个弹簧一样，它的盈利能力随着企业运营者的思维可长可短。对于那些善于思考、善于创新的运营者而言，商业模式的未知领域无限大；对于那些思维空间窄小、中规中矩的运营者而言，守业也许是他们的强项，创业和拓展事业则不太现实，对商业模式的盈利之道挖掘也会很有限。

再次，轻眼前利益，重长远利益。

企业的运营者一定要有远见，没有远见的人只会看到眼前芝麻大的利益，却错过更长远的大利益。很多商业模式的盈利之道在于未来，且往往这些需要预见的盈利之道将会带来真正的大利益。这就要求企业要有大智慧——轻眼前利益，重长远利益。

由此可见，一个企业想要吃透其商业模式的盈利之道，并非易事，需要企业具有足够的智慧、丰富的经验、远见卓识，而这些技能的培养是一个漫长而又必须亲身经历的过程。王健林的经历告诉我们，做生意没有任何捷径、任何绝招，唯一的方法就是脚踏实地，踏踏实实地耕耘。找到了适合自己企业的盈利之道，你就成功了一半。