第二节　物业服务收费

与传统房屋管理的无偿福利制相比，物业管理遵循等价有偿的市场规则，其基本表现形式是，物业服务企业在向业主提供服务的同时收取相应的费用。

《条例》第四十一条对物业服务收费作出原则规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”

2003年11月，国家发展改革委和建设部联合颁布了《物业服务收费管理办法》。该办法对物业服务收费的定价形式、收费形式、费用构成，相关主体的权利义务以及监管措施等均作出具体规定。2004年7月，国家发展改革委和建设部联合印发《物业服务收费明码标价规定》，从提高物业服务收费透明度的角度，进一步规范物业服务收费行为。

一、物业服务收费原则

物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

（一）合理原则

物业服务收费水平应当与我国经济发展状况和群众现实生活水平协调一致。研究和确定物业服务收费标准，应当面向实际，客观决策。

目前，除实行市场调节价的物业管理项目外，普通居住物业收费难以满足房屋及设备设施维修养护的基本需要，房屋及设备设施加速损坏、正常使用期限缩短的情况较为严重。因此，政府价格主管部门应当定期对物业服务定价成本进行监审，适时调整物业服务费用的政府指导价标准。与此同时，物业服务企业应当主动加强沟通，向业主作好宣传解释工作。

（1）要增强业主的物业服务消费意识。由于更多基于习惯而非理性来判断物业服务的支出，很多业主不了解房屋养护管理需要大量费用，而是简单地认为，购买房屋后就可以一劳永逸。事实上，如果维修费用不足，不能正常进行保养维护，就会加速业主房屋财产的老化，提前结束房屋的使用寿命。

（2）要增强业主的公共财产意识。一些业主缺乏公共财产意识，推脱责任，怠于履行自己应尽的义务，致使其他业主的共同财产连带遭受损害。因此，必须修正人们对物业管理的认识偏差，引导人们从财产价值的层面理解物业管理，从而理性接受合理的物业服务收费。

（二）公开原则

《《物业服务收费明码标价规定》明确规定，物业服务收费属于《价格法》调整范围，应当明码标价，物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置，依法向业主公示物业服务企业名称、物业服务内容、服务标准、收费项目、收费计价方式和收费标准。

1．公开透明物业管理的价格信息的要求

（1）按照政策要求做到物业服务收费明码标价；

（2）对于包干制的物业管理项目，物业服务企业还应当公开与收费标准相对应的物业服务标准；

（3）对于酬金制的物业管理项目，物业服务企业还应当明示物业服务支出的各项成本构成以及定期财务审计的结果。

2．推行物业服务价格的定期公示制度的作用

（1）有助于业主进行服务价格的市场比较，消除价格信息的不对称，提高业主物业服务费用的竞价能力；

（2）有利于业主理解物业管理的真实价值，增强与物业服务企业的价格认同，减少价格认识的误解，降低价格冲突的风险。

（三）收费与服务水平相适应原则

要求物业服务收费与服务水平相适应，就是要求质价相符，业主花钱买服务必须买得公平合理，符合等价交换原则，物业服务企业的经营作风必须诚实信用，提供的服务质量必须货真价实，同时，还应当接受消费者的监督。

1．等价交换是民事法律关系关于有偿服务的基本要求。强调物业管理服务应当质价相符，是针对现实物业管理市场情况提出的。现实中，有相当一部分物业服务企业和业主，对质价相符的物业收费原则缺乏足够的认识。

（1）一些物业服务企业脱离合同，不重视物业服务质量，单纯以物价局的收费批件收取物业服务费用，造成业主的不满。

（2）一些业主也不考虑物业服务企业的服务质量和管理成本，仍以福利养房的习惯认识要求物业服务企业提供超值服务，以至拒绝承担物业管理费用。

因此，增强质价相符的物业服务收费意识，是缓解物业管理矛盾的根本所在。

2．培养业主的住房消费观念。在我国几十年的计划经济体制中基本不存在养房负担，更没有住房消费观念。实行住房商品化后，尽管业主有了自己的住房，但养房观念仍然十分淡薄。现阶段我国住房消费水平与国外情况差距依然很大，存在这种差距的原因，除少数生活特困户外，并非业主没有住房消费能力，而是住房消费观念淡薄所致。

因此，确立物业服务收费与服务水平相适应原则，是住房制度改革政策在住房消费领域的具体体现，有利于培育业主的住房消费观念。

3．不超越业主的承受能力。对于保障性住房以及老旧住宅小区（包括棚户区）改造后实施物业管理的，一定要充分考虑到这些小区内有不少业主的收入较低，物业管理消费能力有限，因此，提供的服务和收取的费用以不超越他们的承受能力为原则。在探索建立物业管理保障机制的同时，政府从民生关怀的角度，应强调对此类物业提供最基本的物业管理服务，收取相应水平的物业服务费用。

【例题2.6】实行明码标价的物业服务收费标准发生变化时，物业服务企业应当在执行新标准前（　　）天，将所标示的相关内容进行调整，并应标示新标准开始实行的日期。[2014年真题]

A．15

B．20

C．30

D．60

【答案】C

【解析】物业服务企业向业主提供物业服务合同约定的物业服务及物业服务合同约定以外的服务，应当按照《物业服务收费明码标价规定》实行明码标价。物业服务企业实行明码标价，应当遵循公开、公平和诚实信用的原则，遵守国家价格法律、法规、规章和政策。实行明码标价的物业服务收费的标准等发生变化时，物业服务企业应当在执行新标准前一个月（即30天），将所标示的相关内容进行调整，并应标示新标准开始实行的日期。

【例题2.7】物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与（　　）相适应的原则。[2013年真题]

A．企业资质

B．人员配置

C．企业规模

D．服务水平

【答案】D

【解析】《物业管理条例》第四十一条对物业服务收费做出原则规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”“收费与服务水平相适应”原则就是要求物业服务收费与服务水平相适应，就是要求质价相符，业主花钱买服务必须买得公平合理，符合等价交换原则，物业服务企业的经营作风必须诚实信用，提供的服务质量必须货真价实，同时，还应当接受消费者的监督。

二、物业服务收费形式

（一）物业服务定价形式

《价格法》对于包括服务收费在内的价格管理，规定了三种定价形式：

一是政府定价：是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。

二是政府指导价：是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。

三是市场调节价：是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。

（1）对高档公寓、别墅和非住宅的物业服务收费管理，一般都实行市场调节价，由业主和物业服务企业根据不同的服务项目和标准协商议定物业服务费的标准。

（2）对普通住宅的物业服务收费，早期则采取了较为严格的管理措施，一般都采取政府定价和政府指导价的管理方式，其中绝大多数物业项目都是采取政府定价管理方式。

【例题2.8】实行市场调节价物业服务收费的，价格协调的双方主体是（　　）。[2014年真题]

A．业主与物业服务企业

B．物业服务企业与企业价格行政主管部门

C．业主与价格行政主管部门

D．价格行政主管部门与房地产行政主管部门

【答案】A

【解析】《价格法》对于包括服务收费在内的价格管理，规定了三种定价形式：政府定价、市场调节和政府指导。市场调节价，是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。我国开展物业管理以来，政府价格主管部门和房地产主管部门，对高档公寓、别墅和非住宅的物业服务收费管理，一般都实行市场调节价，由业主和物业服务企业根据不同的服务项目和标准协商议定物业服务费的标准。

1．政府定价方式的优缺点

以政府定价方式管理物业服务收费，在物业管理活动开展初期，对于推行物业管理，稳定物业管理收费秩序，发挥了重要的积极作用。但也存在以下缺点：

（1）不利于物业服务企业提高服务质量。一些物业服务企业取得物价部门的收费批件后，根据收费批件向业主收费高枕无忧，同时由于收费标准被限制过死，助长了物业服务企业安于现状不求进取的消极意识。

（2）制约了业主对物业服务质量的监督权和选择权。物业服务企业凭借政府收费批件收取费用，服务好坏都一个价格，业主对物业服务企业和物业服务质量的监督、选择权利却受到限制。

（3）因定价标准不客观产生了大量矛盾。物业服务内容不仅比较复杂，而且各个物业管理项目情况、物业服务企业的服务能力，以及各项服务的实际成本千差万别，要求政府取代业主准确核定收费标准，客观上是不现实的。由于定价不合理，物业服务企业和业主对政府核定的物业服务收费标准的做法，都不同程度存在着意见。

（4）政府核定物业服务收费标准阻碍了物业管理市场的发展。价格是市场竞争的核心要素，长期持续的政府定价，限制业主和物业服务企业在物业管理市场的选择权，物业管理市场因而丧失活力，物业管理招投标制度也会流于形式，无法发挥市场机制的优胜劣汰作用。

为此，《物业服务收费管理办法》不再规定政府定价形式，仅采取政府指导价和市场调节价对物业服务收费进行管理。

2．物业服务收费实行政府指导价的具体方式

（1）由房地产行政主管部门根据物业管理服务的实际情况和管理要求，制定物业管理服务的等级标准，

（2）然后由有定价权限的价格主管部门会同房地产行政主管部门，测算出各个等级标准的物业管理服务基准价格及其浮动幅度。

（3）各物业管理服务项目的具体收费标准，由业主与物业服务企业根据规定的基准价和价格浮动幅度，结合本物业项目的服务等级标准和调整因素，在物业服务合同中约定。

以上可以看出，采取政府指导价收费的物业服务项目，价格主管部门不再针对具体物业项目审批收费标准，而是针对物业管理主管部门制定的服务标准制定价格幅度，以便指导业主与物业服务企业根据具体服务情况协商服务价格。

3．实行市场调节价的物业服务收费，则完全由业主与物业服务企业按照市场原则自由协商价格并在物业服务合同中约定，政府不予干预。

考虑各地经济发展状况与市场环境不尽相同，《物业服务收费管理办法》规定：“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。”

（二）物业服务计费方式

1．包干制计费方式

实行物业服务收费包干制的，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。

包干制是目前我国住宅物业服务收费普遍采用的计费方式。包干制计费方式下，业主按照物业服务合同支付固定的物业服务费用后，物业服务企业必须按照物业服务合同要求和标准完成物业管理服务。物业服务企业的盈亏自负，无论收费率高低或物价波动，物业服务企业都必须按照合同约定的服务标准提供相应服务。

包干式计费方式，适用的客户类型多为缺乏专业素养的分散产权业主。

（1）该模式的优点是，易于操作，简单便捷，有利于物业服务企业强化成本意识，提高内控水平；

（2）缺点是，交易透明度不够，容易导致交易信息不对称，企业难以取得客户的信任，在收费率偏低的情况下，容易导致亏损，企业的经营风险较大。在市场不规范时，个别物业服务企业可能通过减少物业服务成本来保证企业利润，业主的权益可能受到侵害。

2．酬金制计费方式

实行物业服务酬金的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。

酬金制也称佣金制，这种物业服务计费方式在非住宅物业管理项目中较多采用，目前，不少高档住宅物业管理也已采用。酬金制的物业服务支出由业主负担，物业服务企业受业主委托，运用自身的管理知识、经验和专业技能组织实施物业管理服务，并取得事前约定比例或者数额的酬金。

（1）酬金制计费方式，适用的客户类型多为单一产权业主以及较为专业的业主团体。这种模式的优缺点是：

①优点是，以服务成本作为定价基础，财务收支公开透明，减少交易双方的信息不对称，有利于消除服务买卖双方的误解和矛盾，对于物业服务企业来说，该模式有利于保证酬金收益和降低经营风险；

②缺点是，对交易双方的专业能力要求较高，业主监督物业服务企业的成本较高，对于物业服务企业来说，该模式下缺乏服务成本控制的内在动力，难以取得超额利润和实现快速增长。

为保证实施物业管理服务所需费用，酬金制要求业主按照经过审议的预算和物业服务合同的约定，先行向物业服务企业预付物业服务支出。物业服务支出为所交纳的业主所有，物业服务企业对所收的物业服务支出仅属代管性质，不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

（2）根据《物业服务收费管理办法》规定，实行物业服务费用酬金制的物业服务企业，应当履行以下义务：

①物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况；

②业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业服务企业应当及时答复；

③物业服务企业应配合业主大会按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

【例题2.9】实行物业服务费用酬金制的物业服务企业，应当向业主大会或者全体业主公告物业服务资金年度预决算，并每（　　）不少于一次公布物业服务资金的收支情况。［2010年真题］

A．季度

B．半年

C．一年

D．二年

【答案】C

【解析】根据《物业服务收费管理办法》规定，实行物业服务费用酬金制的物业服务企业，应当履行以下义务：①物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况；②业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业服务企业应当及时答复；③物业服务企业应配合业主大会按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

（三）物业管理服务成本构成

包干制的物业服务成本或者酬金制的物业服务支出，一般包括以下部分：

（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

（3）物业管理区域清洁卫生费用；

（4）物业管理区域绿化养护费用；

（5）物业管理区域秩序维护费用；

（6）办公费用；

（7）物业服务企业固定资产折旧；

（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

（9）经业主同意的其他费用。

物业共用部位，共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计人物业服务支出或者物业服务成本。

三、物业服务收费管理

（一）物业服务收费的明码标价

（1）物业服务企业实行明码标价，应当遵循公开、公平和诚实信用的原则，遵守国家价格法律、法规、规章和政策。

（2）物业服务收费明码标价的内容包括：物业服务企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格举报电话等。

（3）实行政府指导价的物业服务收费应当同时标明基准收费标准、浮动幅度以及实际收费标准。

（4）实行明码标价的物业服务收费的标准发生变化时，物业服务企业应当在执行新标准前一个月，将所标示的相关内容进行调整，并应标示新标准开始实行的日期。

（5）物业服务企业在其服务区域内的显著位置或收费地点，可采取公示栏、公示牌、收费表、收费清单、收费手册、多媒体终端查询等方式实行明码标价。

（6）物业服务企业接受委托代收供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等有关费用的，也应当依照规定实行明码标价。

（7）物业服务企业根据业主委托提供的物业服务合同约定以外的服务项目，其收费标准在双方约定后应当以适当的方式向业主进行明示。

（8）物业服务企业实行明码标价应当做到价目齐全，内容真实，标示醒目，字迹清晰。物业服务企业不得利用虚假的或者使人误解的标价内容、标价方式进行价格欺诈。不得在标价之外，收取任何未予标明的费用。

（9）政府价格主管部门应当会同同级房地产主管部门对物业服务收费明码标价进行管理，政府价格主管部门对物业服务企业执行明码标价规定的情况实施监督检查。

（10）对物业服务企业不按规定明码标价或者利用标价进行价格欺诈的行为，由政府价格主管部门依照《价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》、《关于商品和服务实行明码标价的规定》、《禁止价格欺诈行为的规定》进行处罚。

【例题2.10】物业服务收费应该公示的内容包括（　　）。

A．服务内容、服务标准

B．服务成本、经营利润

C．收费项目、收费计价方式

D．收费标准

E．物业服务企业名称

【答案】ACDE

【解析】2004年10月，国家发展改革委员会、原建设部联合颁布《物业服务收费明码标价规定》明确物业服务收费属于《价格法》调整范围，应当明码标价，物业服务企业应在物业管理区域内的显著位置，依法向业主公示物业服务企业名称、物业服务内容、服务标准、收费项目、收费计价方式和收费标准。

（二）物业服务费的交纳和督促

1．非业主使用人的交费责任

业主是物业的所有权人，交纳物业服务费用是业主最基本的义务。在现实生活中，业主拥有的物业，不一定为业主所占有和使用，可能出现物业使用人代业主履行物业服务合同的义务。

（1）物业使用人实际占有和使用物业，是真正享受物业服务的人，《条例》规定业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定。

（2）业主是交纳物业服务费用的第一责任人，身份相对固定，为了保障全体业主和物业服务企业的合法权益，《条例》进一步规定，即使存在由物业使用人交费的约定，业主仍然负连带交纳责任。所谓连带交纳责任，是指当物业使用人不履行或者不完全履行与业主关于物业服务费用交纳的约定时，业主仍负交纳物业服务费用的义务，物业服务企业可以直接请求业主支付物业服务费用。

2．建设单位的交费责任

在销售物业之前，建设单位是唯一的业主。如果建设单位聘请了物业服务企业实施前期物业管理服务的，应当支付物业管理服务费用。

（1）在物业全部出售并交付给业主之前，建设单位仍然需要就没有售出的物业以及没有交付给业主的物业交纳物业服务费用；

（2）已经出售并交付给业主的物业，物业服务费用由业主交纳。

《条例》第四十二条规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”

3．业主委员会对欠费业主的督促义务

按时足额交纳物业服务费用，应当是业主自觉履行的义务。但现实中，业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳服务费用的情况客观存在，有些物业管理区域业主欠交物业费的情况甚至比较普遍。

（1）业主委员会督促欠费业主交纳物业费，并不是物业服务企业通过司法途径追索的前置条件。业主欠交物业管理服务费用，必然影响物业管理服务的质量，因此，业主欠费行为不仅侵害了物业服务企业的合法权益，而且也损害了其他交费业主的合法权益，业主委员会有责任也有义务代表交费业主，督促欠费业主限期交纳物业管理服务费。

（2）对拒不交费的业主，物业服务企业有权依法追索，但不得采取停水、停电等违法措施胁迫业主交费。依法追索的方式，就是依据物业服务合同关于解决争议条款的约定，通过仲裁或者向人民法院起诉解决。

（三）代收代交费用

通常情况下，业主和供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位之间，是一种合同关系。向业主收取相应的费用，是供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用事业单位的权利。物业服务企业并不是合同的当事人，没有义务向公用事业单位支付这些费用，也没有权利向业主收取这些费用。

业主代收费原因：

（1）水电等公用事业单位逐一向每一个业主收费，会导致交易成本增高，对当事人双方均无益处。

（2）物业服务企业作为管理服务人，对物业及业主的情况较这些单位更为熟悉。如果由物业服务企业接受水电等公用事业单位的委托，代其向业主收取相关费用，可以节省当事人的时间和支出费用，提高办事效率。

水电等公用事业单位委托物业服务企业代收费，两者之间是一种委托合同关系。物业服务企业有权根据自身经营状况，决定是否接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位委托，这些单位无权强制要求物业服务企业代收有关费用。

在实践中，有些物业服务企业在代收费时，还以手续费、管理费、劳务费等名目向业主收取额外费用，引起业主的不满。按照委托合同关系，水电等公用事业单位应当支付委托代收费用。物业服务企业向业主收取费用，并无法律和合同依据。

“手续费”是指公用事业单位与物业服务企业，应当按照市场原则与委托合同的约定，在平等、自愿、协商、等价有偿的基础上，由公用事业单位支付给物业服务企业的代理费。