1.3 本研究的思路和方法

本书主要以一种养老金融产品为研究对象，旨在通过研究住房反向抵押贷款的内涵和特征，以及运行中的关键问题等内容，为缓解我国老年人养老难的问题提供一条可供选择的路径。

1.3.1 研究思路

本书以我国人口老龄化不断加深和养老问题不断凸显为背景，以研究以房养老中的住房反向抵押贷款业务为主线，系统地分析了住房反向抵押贷款养老模式的运行机理、理论支撑、产品定价、供求分析和风险防控等内容，阐述了我国开展住房反向抵押贷款业务的必要性和可行性、实践探索、存在的问题、优化路径和配套举措（如图1-1所示）。在论述的同时，将国外相关国家开展住房反向抵押贷款的经验和启示与我国的实际相结合，构建我国开展住房反向抵押贷款养老业务的理论体系和市场实现机制，并对我国开展此项业务做出了规划与前景分析。

1.3.2 主要内容

本研究紧扣推行住房反向抵押贷款业务的各种实际问题，主要论述了住房反向抵押贷款的基本概念和运行机理、理论基础、产品定价、风险分析等基础性问题，并结合我国实际分析了我国推进住房反向抵押贷款的市场供求关系、存在的问题、实践探索、优化路径和配套举措等关键问题。

第一章导论。本章主要交代了本研究的研究背景和意义、国内外研究文献评述、研究思路和方法以及创新点。

第二章住房反向抵押贷款的理论支撑。本章主要论述了住房反向抵押贷款养老模式的理论支撑，包括生命周期理论、家庭财富代际传递理论、期权理论、外部性理论、保险精算理论、资源优化配置理论以及产权分割与资产流动性理论。

第三章住房反向抵押贷款养老模式及其运行机理。本章主要介绍了以房养老和住房反向抵押贷款养老模式等基本概念，论证了我国养老问题的严重性和推行住房反向抵押贷款养老模式的必要性和可行性；最后重点分析了住房反向抵押贷款业务的运行机理，具体包括运行要素、运行的特殊性、运行流程以及运行模式。

第四章住房反向抵押贷款的供求分析。本章对住房反向抵押贷款市场的供求关系进行论述，重点论述了住房反向抵押贷款养老模式的供求主体、影响供求的因素。

第五章住房反向抵押贷款的定价分析。产品定价是住房反向抵押贷款养老模式推行的关键与核心问题。本章首先分析了定价的内涵、影响定价的因素、住房反向抵押贷款产品的基本公式和定价思路；然后再基于保险精算方法构建了无赎回权产品定价模型，分别从一次性总付产品定价模型和终身年金定价模型进行了论述；基于期权定价理论构建了有赎回权产品定价模型，并对其进行了实证分析。

第六章住房反向抵押贷款养老模式的风险。本章介绍了住房反向抵押贷款产品风险的定义和类别，并重点论述了利率风险、房价波动风险、长寿风险、逆向选择和道德风险等，分别从其产生机理、衡量和防范等方面进行了系统的阐述。

第七章住房反向抵押贷款养老模式推行中存在的问题。本章对我国开展住房反向抵押贷款业务存在的问题进行系统分析，主要包括配套政策不到位、法律制度不完善、市场机制不完善、金融业分业经营的限制、传统思想观念的阻碍、风险担保制度的缺失等问题。

第八章住房反向抵押贷款养老模式的实践探索。本章介绍了我国住房反向抵押贷款业务的探索历程，并具体分析了我国住房反向抵押贷款的时间探索模式，包括上海“售后返租”模式、南京“以房换养”模式、北京“以租换养”模式以及幸福人寿保险公司推行的反向抵押贷款；最后对其存在的问题做出总结，得出启示。

第九章住房反向抵押贷款养老模式的优化路径。本章主要针对我国住房反向抵押贷款模式存在的问题提出针对性的建议：制定更加具体和系统性的政策、设计适合自身实际情况的产品、推进住房反向抵押贷款的证券化发展、加快住房反向抵押贷款与养老产业的协调发展、完善和规范市场机制、优化住房反向抵押贷款的发展战略。

第十章住房反向抵押贷款养老模式的配套举措。本章主要针对住房反向抵押贷款中的具体细则，提出了包括健全法律法规制度、完善社区与医疗服务、开展业务宣传和教育、实行利率市场化改革、制定完备的风险担保制度、推行市场退出机制、构建专业化的业务考评体系等配套机制。

1.3.3 研究方法

对住房反向抵押贷款的研究是一项庞大的任务，涉及诸多学科领域。系统地研究住房反向抵押贷款问题，需要综合运用经济学、金融学、社会学等相关学科的知识。在研究方法上，本书主要采用定性和定量相结合、宏观与微观相结合、历史分析和制度分析相结合的方法进行系统的论述。

1.3.3.1 宏观与微观相结合的方法

宏观经济分析和微观经济分析是经济学研究的基本方法之一。宏观分析方法旨在以整个国民经济的发展全局为视角，对经济的运行规律和态势进行整体描述；微观经济分析在于从社会经济发展的主体和客体的具体层面进行论述和分析。研究养老问题，特别是住房反向抵押贷款养老模式，既需要研究影响住房反向抵押贷款养老模式的整个国家经济和社会环境，也需要从住房反向抵押贷款养老模式本身的各因素进行分析。因此，将宏观经济分析方法与微观经济分析方法进行结合分析住房反向抵押贷款，可以使研究的立意更加凸显、层次更加分明、结构更加合理、内容更加系统和全面。本研究从宏观视角分析了住房反向抵押贷款的社会需求、政府的政策对住房反向抵押贷款的影响和作用等问题；从微观视角分析了住房反向抵押贷款的产品定价、风险防控等方面的问题。

1.3.3.2 横向比较的研究方法

从横向比较的视角，可以发现自身发展的优势和劣势，从而取长补短，汲取其他事物发展的精华，促进自身的纵向发展。本书通过研究美国、新加坡、日本、英国等国家的住房反向抵押贷款推行的现状，总结出住房反向抵押贷款的运行模式和一般性规律，为住房反向抵押贷款在我国的顺利实现提供了理论素材。

1.3.3.3 理论与定性的研究方法

住房反向抵押贷款养老模式具有很强的理论性和逻辑性，需要较多的理论阐释和逻辑推理。因此，本研究在论述的过程中，无不将相关的理论贯穿其中，并运用定性分析作为主要的分析范式。本书在住房反向抵押贷款的概念、运行机制和模式、理论支撑、产品定价、风险防控等方面均有理论和定性方法的涉及。

1.3.3.4 模型分析

住房反向抵押贷款的产品定价非常复杂，需要通过建立各种各样的模型才能准确地加以阐述。本研究将住房反向抵押贷款的宏观和微观环境高度抽象，将各种可能考虑的因素加入数学模型之中，用以建立定价模型；将住房反向抵押贷款产品的定价分为无赎回权产品定价和有赎回权产品定价两种类型，并分别运用保险精算方法和期权定价方法构建定价模型。

1.3.3.5 实证分析

住房反向抵押贷款的推行需要考虑经济发展的宏观环境和社会需求、供给等因素，这些都需要运用相应的计量分析方法进行微观论证。本研究采用计量分析方法，利用一些数据进行实证分析，有力地支撑了文章的各种观点。