第二部分 日本

一、市场情况与法规概述

日本是亚洲首个推出REITs的国家，是亚洲最大的REITs市场。在日本交易所上市的房地产投资信托（Japan REITs，简称J-REITs）起步于2001年。根据行业分类标准，截至2019年年末，J-REITs已经达到了64只，总市值达到1, 513.88亿日元，市值规模仅次于美国，居全球第二，亚洲第一。从相关指数表现来看，日本REITs是亚洲市场中表现最靓丽的市场，截至2019年年末，J-REITs指数表现远优于东证TOPIX指数。

20世纪80年代末，泡沫经济破灭后的日本开始了经济衰退，房地产价格全面崩盘。为了处置不良资产与复苏日本房地产市场，日本于20世纪90年代末出台一系列政策，盘活庞大的固定资产。同时投资者开始反思，房地产投资真正的价值是要通过持有经营性不动产，实现持续稳健回报，发展REITs的需求和意愿就此萌生。

然而J-REITs的诞生并非一蹴而就，相关立法的逐步出台引导着J-REITs的形成与发展。

1988年12月，日本住房研究与提升基金会、日本建设省建设经济局和6家地产企业成立了房地产证券化研究理事会。

1996年11月成立了日本房地产投资基金研究组，并于1997年出台了意见书。

亚洲金融危机后，日本金融市场与土地市场更是跌入谷底。一方面出于风控要求，银行收紧了向地产及相关项目的贷款，陷入融资困难的房地产企业迫切需要新的融资渠道。另一方面，政府从上世纪80年代中期开始实施的“都市再开发计划”也需要大量的资金投入。资金来源成为一个重要的社会问题。

1998年9月，日本政府制定了《关于通过特定目的公司来进行特定资产流动化的法律》，其目的是通过资产证券化的方法来处置抵押资产或担保债券，帮助企业盘活资产，增强其流动性。其中规定了特殊目的公司（SPC）可以对不动产进行证券化，为日本房地产证券化奠定了法律基础。

2000年，随着日本政府对《投资信托和投资法人法》的修订，使得投资信托能够投资房地产和REITs的成立成为可能。

基于此，2001年，东京证券交易所为建立J-REITs市场制定了规则，允许以投资信托或投资公司两种形式成立房地产投资信托。通过东京证券交易所的一系列的准备，J-REITs在东京证券交易所上市交易有了完备的条件，J-REITs市场就此建立。

随着政策环境的完善，2001年9月，以日本两大房地产巨头三菱地所和三井不动产作为发起人的两只J-REITs产品上市，标志着J-REITs的落地以及日本房地产投资进入了多元化发展时代。

日本金融厅、东京证券交易所、证监会相继出台和修改相应的监管条例以完善对J-REITs上市和交易的规范。J-REITs的上市须遵循东京证券交易所、证监会颁布的《J-REITs上市规则》，金融厅颁布的《投资信托和投资法人法》《资本流动化法》《金融商品交易法》，国土交通省颁布的《不动产特定共同事业法》以及财政厅颁布的《公司法》。2008年5月，证监会修改条例取消了对J-REITs投资于海外资产的要求。为了避免因投资公司的税务会计不匹配而引起的双重征税，2015年日本出台了临时差异调整（ATA）。

J-REITs诞生于日本经济困顿之中，其发展也主要受到宏观经济影响。J-REITs的产生一方面为金融市场提供了一种长期稳定的金融工具，另一方面也通过募集资金进行投资，对活跃、振兴低迷的城市发展和国家经济起到了很大作用。

日本REITs并未进行单独立法，法规是基于《投资信托和投资法人法》框架下的一部分，本书关于日本REITs法规部分主要翻译的是于1951年法律第198号公布的《证券投资信托法》，并于1981年6月9日法律第75号修改，更名为《投资信托和投资法人法》的第三编。这一部分规定了与日本房地产信托相关方的权利义务、房地产信托的投资活动、相关制度以及后续监管等各项内容。