第二节 案例解析
案例01：业主自发成立业主委员会合法吗
案例背景
某小区内只有少数业主入住，却已经成立了业主委员会。业主委员会是业主在网上联络发起成立的，有100人左右，还推选了一位业主委员会主任，负责在网上联络各位业主。物业管理处犯疑：这样的业主委员会合法吗？物业服务企业该怎么办？
案例点评
业主委员会是业主自治管理的核心，根据惯例，其成立要具备一些必要的条件，并履行必需的程序，这样该组织才是合法的。业主委员会成立的程序一般是：公有住宅出售建筑面积达到一定比例；新建商品住宅出售建筑面积达到一定比例，且成立程序在相关规定中有明确介绍。本案例中，小区业主委员会显然未按组织程序成立，因此不具备法律地位，是不合法的组织。
从与业主长远合作的角度出发，物业服务企业首先应肯定业主这种自治管理的民主意识，但也要宣传业主委员会成立的相关法规政策，指出他们目前这种做法的不合法性，并提出积极的建议。同时，物业服务企业还要表明积极帮助业主的愿望，以及与其友好合作的心意，甚至可以协助他们成立业主委员会，办理各种手续。
案例02：业主委员会如何解聘物业服务企业
案例背景
原告程某（女），系北京市朝阳区小庄×号×号楼×层×房屋的产权人。被告分别为北京市朝阳区中国第一商城业主委员会（以下简称“业委会”）与北京仲量联行物业管理服务有限公司第一分公司（以下简称“仲量物业公司”）。两被告分别于2009年4月21日与2012年4月26日签订了“北京市物业服务合同”，约定业委会委托仲量物业公司对原告所住小区进行物业服务。2017年4月，业委会与仲量物业公司续签了“北京市物业服务合同”，约定仲量物业公司继续对涉案小区进行物业管理，服务期限自2017年5月1日至2022年4月30日。关于该物业服务合同，小区业主曾申请政府公开信息，朝阳区房屋管理局答复为，朝阳区房管局未对本案所涉物业服务合同进行备案，合同的合法来源证明不存在。于是，程某提起诉讼，将业委会及仲量物业公司诉至法院，请求确认2017年4月业委会与仲量物业公司签订的“北京市物业服务合同”无效。
被告业委会称，2017年4月签订的合同系属续签，已经在公共橱窗向全体业主公示。原告对此予以否认，而业委会也未能提供证据证明专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意业委会续签物业服务合同。
因此法院判决，北京市朝阳区中国第一商城业主委员会与北京仲量联行物业管理服务有限公司第一分公司于2017年4月签订的“北京市物业服务合同”无效。
业委会与北京仲量物业公司对一审判决不服，均向北京市第三中级人民法院上诉，北京第三中级人民法院经依法审理做出终审判决：驳回上诉，维持原判。
案例点评
《中华人民共和国民法典》（简称《民法典》）第二百七十八条规定，选聘和解聘物业服务企业，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。业主大会成立后，业主委员会应当与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同；签订合同时，业主委员会应当出具业主大会选聘或者续聘物业服务企业的决定和业主委员会的合法有效证明。本案例中，业委会称已采用橱窗公告的方式征求业主意见，可就公告内容而言，只是向业主发出通知，不能确定是业委会依法征求业主的意见。因此，业委会与仲量物业公司于2017年4月签订的“北京市物业服务合同”未经法定程序，违反了《民法典》的规定，应属无效。
案例03：物业服务合同终止，物业公司应及时办理移交
案例背景
2007年1月1日，某谷物业公司与新乡某谷房地产开发有限公司签订了“前期物业管理委托合同”，约定由某谷物业公司对某谷时代广场二期提供前期物业管理服务，管理期限自合同生效之日起至该小区业主委员会与其所选聘的物业管理企业签订的物业管理服务合同生效之日止。2018年2月11日，某谷时代广场二期召开第二届业主大会，选举产生了二期业委会，并向所在街道办备案。二期业委会多次书面通知某谷物业公司对业主反映的“电梯故障，限制业主充水、充电，监控设备故障”等问题进行整改，但双方协商无果。2019年3月8日，二期业委会发出“关于召开新乡市某谷时代广场二期全体业主（楼长）代表大会的公告”，准备召开业主（楼长）代表大会，对小区选聘新物业管理公司等有关事宜进行表决。2019年3月31日，二期业委会发出公告载明“……业主代表大会同意并授权二期业委会面向社会公开、公平、公正以招标、议标、邀标的方式重新选聘物业公司，自公告之日起由业主委员会立即执行……”，公告上有该小区所在办事处监督员范某、张某，社区监督员齐某、崔某的签字。
2019年4月18日，二期业委会与某伟招标有限公司签订招标代理合同，委托该公司为小区二期物业管理项目实施招标。2019年4月22日，二期业委会向某谷物业公司发出邀请函，邀请其报名参加小区物业服务项目的投标工作。2019年5月16日，某鼎物业公司中标，并于2019年5月29日与二期业委会签订物业服务合同。
二期业委会于2019年8月21日向法院提起诉讼，要求某谷物业公司撤离该小区，并移交相关资料及设施等。
法院认为：2019年5月29日，二期业委会经公开招标的形式已另行与某鼎物业公司签订物业服务合同，某谷物业公司未能中标，至此，“前期物业管理合同”因合同约定的条件成就而终止，故二期业委会要求某谷物业公司搬离小区，并向其移交物业服务用房及监控设施，于法有据。另《物业管理条例》规定，在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等物业管理所必需的资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。因此法院判决，某谷物业公司搬离案涉小区，并向二期业委会移交物业服务用房、监控设施、地下车库及物业管理资料等。
案例点评
当建筑建成后，需要开始对建筑物及相关设施进行管理，且随着业主逐步入住，卫生、安保、停车等相关服务需求同步产生，因此，在初期甚至开发商销售房屋的相当长一段时期内，由建设单位先行选择物业服务企业并与之签订前期物业服务合同是惯常做法。但法律对此类合同进行了一定的约束，即前期物业服务合同在约定期限届满或期限虽未满但业主委员会与其他物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
业主有权作出选聘新物业公司的决定，但按法律规定应符合专有部分占建筑物总面积及业主人数占总人数“双过半”要求。如果主张未达此要求，涉及的法律问题是合同是否可撤销而非合同本身是否生效。根据《民法典》的规定，对业主大会作出的选聘物业服务企业的决定，及业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同提出异议，并行使撤销权的主体是小区的业主而非提供前期物业服务的企业。
物业服务企业交接在形式上表现为原企业退出物业服务区域等，但本质上是物业服务企业移交物业管理权。这些义务并非源于当事人的合同约定，而是源于法律规定，属法定义务。因此，物业服务合同终止后物业服务企业应当履行的后合同义务主要有退出物业服务区域，移交物业服务用房、相关设施、资料等。
案例04：业主委员会选聘新的物业公司后，原物业公司无权继续收取物业费
案例背景
2014年5月16日，某友物业公司与海某汉都小区业主委员会签订了“海某汉都物业服务合同书”，并二次续签。2018年4月26日，某友物业公司在小区公告栏发布“海某汉都全体业主告知书”，声明物业服务合同到期后，如在2018年5月10日前未召开业主大会决定续签物业服务合同，其将依约退出服务。后双方未续签合同，某友物业公司也未退出物业服务。双方多次协商未果后，2018年7月22日，海某汉都业主委员会向某友物业公司发出书面解聘通知。2018年8月2日，海某汉都业主委员会发布选聘新物业公司的公告。期间，因某友物业公司退出小区及办理交接手续等事宜，双方发生争议，多次前往相关办事处、居委会等部门协调。新物业某智慧服务公司于2018年12月份正式入驻该小区。
王某轩为该海某汉都小区业主，因对物业服务不满意，从2014年4月28日起未交纳物业费用。因此，某友物业公司将王某轩诉至法院，请求依法判令：王某轩支付拖欠的2014年4月28日至2018年11月28日的物业服务费及利息4875元。
关于某友物业公司是否有权主张2018年4月29日至2018年11月28日的物业服务费。最高人民法院的解释规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域，移交物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，不予支持。本案中，2018年4月29日至2018年11月28日，双方签订的物业服务合同到期后，小区业委会虽尚未和新的物业服务公司签订物业服务合同，但已明确要求某友物业公司退出物业服务区域，某友物业公司仍请求支付该期间的物业费，无法律依据，不予支持。
关于物业服务费的标准，某友物业公司的物业服务虽存在一定瑕疵，但基本完成了物业服务合同约定的服务事项，综合考虑案涉因素，对物业费酌情予以调整，在原收费的基础上扣减20%。扣除2018年4月29日至2018年11月28日期间的物业费，并扣减20%后，王某轩应支付物业费为3365元。
案例点评
在实践中，一些物业服务企业缺乏服务意识，存在公共设施维护与垃圾清理不及时、车辆乱停乱放、安保措施不利等问题。法律规定，这种情况下，业主委员会有权解除、更换物业服务企业。物业服务合同期满后，业主委员会选择与新物业服务企业签订服务协议，原物业服务企业应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、相关资料等交还给业主委员会或者新的物业服务企业，配合新物业服务企业做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。如果原物业服务企业不配合物业设施及资料的移交，拒不退出小区，其无权要求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，还应当赔偿损失。
本案例中，法院依法保障了业主委员会更换不称职的物业服务公司的权利，对物业服务企业继续占用小区物业服务设施，强行收取物业费的行为进行了否定，这样有利于做好新旧物业服务企业的移交工作，并保证物业服务的质量与连续性。
案例05：业主委员会的决定也要合法
案例背景
某住宅小区的王先生搬进新房子已经有一个多月了，按理说乔迁新居是一件高兴的事，但这一个多月来，王先生心里却总有个疙瘩解不开。王先生平时喜欢上网，就在一个月前，他正准备给自己的新家安装宽带时，却在小区物业那里碰了钉子。
小区物业告诉他，现在除了某某公司的宽带外，其他公司的宽带都装不成，而且这是经过小区业主大会、业主委员会决定通过的。由于以前的网络一直用得很顺手，所以王先生并不愿意更换新的宽带服务商。
由此，王先生家的宽带一直拖着没装成，给他的生活也带来诸多不便。
案例点评
本案例涉及两个法律问题：一是本案中业主大会、业主委员会作出的决定是否合法；二是业主大会、业主委员会作出的决定是否可以撤销。
选择哪家网络运营公司属小区业主共同享有的权利。《消费者权益保护法》第九条规定，消费者享有自主选择商品或者服务的权利。王先生对于网络服务的自由选择权显然受到了侵害。小区业主大会、业主委员会决定小区仅能安装某某公司一家宽带的行为，是不合法的。
《物业管理条例》第十二条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案中，业主大会、业主委员会对于该小区仅安装某某一家宽带的决议是否合法，是王先生进行维权的一个关键。若此大会决议的程序违法，又或者该决议的内容对王先生权益造成了侵害，王先生都可以请求法院撤销该小区业主大会、业主委员会的决定。
案例06：任期已满的业主委员会还具有民事主体资格吗
案例背景
××高尔夫花园首届业主委员会于2016年12月24日成立，至2019年12月23日任期届满。2019年8月10日，××高尔夫小区第二次业主大会会议作出决定，授权××业委会向小区前期物业服务公司—××物业追讨小区全部公共收益，用于小区的公共设施维护、修缮等公共事业。2021年1月，保利业委会向红谷滩区人民法院提起诉讼，要求××物业返还公共收益590.528万元（暂定）。
红谷滩区人民法院认为，××业委会任期已满，不再是民法意义上合法成立的其他组织，不具有民事诉讼主体的权利能力与行为能力，故××业委会并非适格原告，所以法院依法驳回其起诉，并责令××业委会将相关档案资料、印章等交社区封存。
××业委会不服一审裁定，提起上诉。南昌市中级人民法院认为，在未经法定程序撤销的情况下，该小区首届业委会作为业主自治组织，其民事主体资格一直存在，并具备相应的诉讼权利能力和行为能力。业主委员会的换届选举及备案，应属于业主委员会内部组成人员的变动或组织的变更，并不影响和改变已依法成立的业主委员会的民事主体资格。首届业委会虽然任期届满，但逾期未换届，在新的业委会没有成立前，其仍可以继续履行业委会的职责。遂撤销一审裁定，指令红谷滩区人民法院审理。
案例点评
业主委员会作为业主大会的执行机构，在履职过程中不可避免地需要通过诉讼途径维护全体业主的合法权益。尽管业主委员会的诉讼主体资格已逐步得到了法律的认可，但相关政府部门对该问题的理解仍存在误区。
本案中，业委会作为一个组织，其依法成立后，民事主体资格一直存在；业委会成员履职资格的产生和终止依法只能由全体业主决定；业委会内部组成人员的变动与否，不影响业委会的主体资格；业委会成员任期届满后，在新的业委会成员未产生前，原业委会成员仍可以继续履职。
最终，南昌市中级人民法院基于法律规定及××高尔夫花园小区全体业主已经明确授权××业委会继续履职的事实，依法撤销一审裁定，确认了××业委会的民事诉讼主体资格。
案例07：一个物业管理区域应由一个物业服务企业实施物业管理
案例背景
红谷小区由江西××房地产开发有限公司分四期开发，一期共有住宅24栋；二期共有住宅5栋；三期为欧尚国际公馆和欧尚购物商场；四期共有高层住宅11栋，同步建设的洋房7栋。整个小区共有4176户，建筑面积386939平方米。南昌××物业管理有限公司系该小区的前期物业服务企业，因其未能依照约定履行前期物业服务合同，业主强烈要求更换。2019年底，该物业公司亦向乌沙河社区发函，称其将在2020年2月底前退出该小区。因当时小区尚未成立业主委员会，乌沙河社区考虑各方因素，向新建区房管局、长堎镇政府报告后，于2019年底正式代为履行业委会职责，并于2020年9月16日与新的物业服务企业签订了物业服务合同。
2020年11月，该小区第二届业主委员会经新建区房管局批复正式备案成功，宣告成立。南昌××物业管理有限公司于2020年10月1日正式退出了该小区一期、二期、四期高层及洋房，上述区域由新的物业企业进行了接管。该业主委员会多次催促南昌××物业管理有限公司尽快依法退出该小区三期欧尚国际公馆区域，将该区域物业管理服务移交新的物业服务企业，并于2021年1月4日发出书面通知，但对方仍拒不退出、交接。该业委会遂向法院提起诉讼，主张南昌××物业管理有限公司退出红谷小区三期欧尚国际公馆，并移交各类重要物业管理资料。
法院认为，案涉小区一、二、三、四期属于同一物业管理区域，一个物业管理区域应由一个物业服务企业实施物业管理。新签订的物业服务合同已生效，前期物业服务企业的终止条件已成就。遂支持了业委会的全部诉请。
案例点评
该案例重申了物业管理条例中“一个物业管理区域应由一个物业服务企业实施物业管理”的原则，是法律规定在现实中的准确实施。该案件的判决结果有利于督促物业服务企业更好地为业主提供高质量的服务。选聘和解聘物业服务企业是业主的权利，良性的出入机制有利于切实提升业主的幸福感和获得感。
案例08：业主委员会有权按合同约定解聘物业公司
案例背景
2019年3月6日，××物业公司与新丰丽都业委会签订了“物业管理服务合同”，合同期限为2019年1月1日至2021年12月31日。双方约定，××物业公司从合同签订之日起6个月内将既有问题整改到位；合同期内必须按国家相关法律法规、物业服务规范及本小区公示的标准提供物业服务，否则业委会可按章解除合同，物业公司不得要求经济补偿等。在“物业管理服务合同”签订之日起6个月内，××物业公司没有将小区既有问题整改到位；另外， 其提供的某些物业服务没有达到合同约定的服务标准。
2019年12月15日，新丰丽都花园小区召开2019年度业主大会，在社区干部监督下，业主对“撤销执行‘物业管理服务合同’”事项进行表决，并投票通过。12月16日，新丰丽都业委会对业主大会表决事项作出公告。12月17日，新丰丽都业委会向××物业公司发出“联系函”，预通知××物业公司在公告期满后正式解除“物业管理服务合同”。12月18日，××物业公司向新丰丽都业委会发出“工作联系回函”，表示已收到“联系函”，对于联系函的全部内容不予接受，不承认有违反合同内容的行为，要求小区业主大会、业主委员会立即停止违法侵权行为。2019年12月31日，新丰丽都业委会向××物业公司发出“联系函”，通知××物业公司，其与新丰丽都业委会签订的“物业管理服务合同”于2020年1月1日起正式解除，并于2020年1月1日起正式进入交接期，交接时间不超过3个月，交接内容按江西省现行物业管理条例及原合同约定执行。因双方对此未能达成一致，××物业公司向法院提出诉讼，新丰丽都业委会对此也提起反诉。
一审法院认为，根据合同约定和法律规定，业主委员会有权召开业主大会对物业服务企业进行依法解聘。在小区业主大会形成“撤销执行业委会2019年3月6日与××物业所签物业管理服务合同”的决议，并以书面方式告知后，物业管理服务合同即终止。××物业公司应当依法退出物业管理区域，移交物业管理用房、相关设施及物业服务相关资料。因此，新丰丽都业委会的相关诉讼请求符合法律规定，予以支持。
案例点评
本案例中，业主委员会通过订立具体可行的物业服务合同条款对物业服务企业进行了有效的约束。基于物业服务合同，经业主大会决议，业主委员会有权终止物业服务合同、解聘物业服务企业，并要求其退场、移交用房、移交设施及相关资料。
案例09：业主委员会有没有起诉权
案例背景
一小区业主委员会向法院提起诉讼，状告陈某长期违法占用小区地下二层公共区域停放车辆。
面对起诉，陈某辩解说，车位是他买的。之前，他与开发商签订了一份“补充协议”，约定开发商将该车位（无产权）的使用权无偿提供给陈某，使用期限为60年。
但业委会认为，陈某占用的是公共区域，属全体业主共有，开发商并无处分权利。因此，业委会请求法院判令陈某立即停止侵占。
近日，厦门中院作出终审裁定，驳回了业委会的诉讼请求。法院认为，本案中，原告业委会未能证明本次诉讼已经过业主大会讨论决定。
案例点评
《物业管理条例》第十九条规定：业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
因此，业主委员会只能在涉及住宅小区全体业主公共利益的物业管理纠纷范围内具有诉讼主体资格。也就是说，业主委员会在其职责范围内，经业主代表大会授权，可就与物业管理有关的、涉及全体业主公共利益的事宜，以物业公司为被告向法院起诉。与物业管理无关的、个别或部分业主的事宜，业主委员会无权向法院提起民事诉讼。
案例10：业主委员会有权决定是否聘用物业公司
案例背景
某小区物业管理公司原由小区开发商聘请，业主入住后对该物业管理公司不满意，双方矛盾很大，于是小区业主委员会决定解聘该公司。但该物业公司称：其与开发商有委托管理合同，且业主购楼时与开发商的契约中已订明“同意开发商委托的物业管理公司管理”，因此，业主现在无权解聘物业管理公司；业主称服务质量不好，但无法举证，且物业管理服务质量没有统一标准，所以物业管理公司不存在违约，如果业主坚持解聘，就要承担相应的违约责任。为此，业主与物业管理公司争执不下，诉诸于法院。
案例点评
本案例涉及物业管理法律关系问题。物业管理法律关系产生、变更的基础是协议委托。在物业管理过程中，物业管理公司的管理权来自产权人的委托授权。在物业开发阶段，产权是开发商的，因而这时只有开发商有权决定请哪一家物业管理公司参与开发和日后过渡期的管理；在业主入主后，由于产权的转移，物业管理的决定权也随之转移，由业主所有权派生出来的管理权或委托管理权自然也就属于业主。因此，开发商委托的物业管理公司在完成了过渡期的管理后，物业管理的决定权就从开发商手上转移到了业主手上，业主委员会可以根据对原开发商聘用的物业管理公司的考察，来决定是续聘还是改聘。
本案例中，物业管理公司拒绝交出管理权的理由不能成立，业主委员会在与物业管理公司自行协商不成的情况下，可请求政府主管部门行政调解或提起司法诉讼。