2.3 期权理论

期权理论（Option theory），又称为选择权理论，是指资产持有者按照约定的合同和价格购买或者出售特定标的资产的选择权。除了购买或出售特定标的资产，资产持有者也可以选择放弃。按照期权持有者拥有的权利不同，期权可以分为买权和卖权。买权是指资产持有者在未来购买标的资产的权利，卖权则是指资产持有者在未来出售标的资产的权利。期权购买合同中规定的买卖价格为执行价格，标的物的执行价格与市场价格之差就是期权持有者的收益，而期权持有者为此付出的成本和费用叫作期权费。因此，与传统观点不同，期权理论认为，不确定性或风险越大，资产持有者的选择权更多，资产的预期价值就越高。

期权理论在住房反向抵押贷款中得到了很好的运用。房屋所有者将房屋抵押给银行，进而获得银行的资金支持，房屋所有者或其继承人有权在贷款期限结束时选择执行或者放弃。在贷款期限结束时，借款人或其继承者可以选择将住房交由贷款人处理，结束借贷关系；也可以选择将房屋赎回，并偿还贷款者之前付给借款者的本金和利息。因此，住房反向抵押贷款就是期权在以房养老中的灵活应用，抵押的房屋就是期权的标的资产，借款的本息和就是期权执行的总价格，贷款期限即为执行时间。因此，在住房反向抵押贷款中，借款人具有特殊的利益优势。在贷款期限结束时，如果房价上涨，房屋价值的市场价格高于合同执行价格，借款人或其继承人有权选择赎回房产，此时只需将借款的本息偿清即可；而如果借款期限结束时房价下跌，借款者则有权选择放弃赎回房产，执行住房反向抵押贷款合同，交由保险公司或商业银行处理，房屋价值下跌所造成的损失则由保险公司或商业银行负担。在这种模式下，借款人所获得的收益可能大于自身房产的价值，但又不会低于房产价值。由此可见，借款人通过住房反向抵押贷款模式，既实现了融资的目的，又有效地控制了资产风险。