2.4 外部性理论

外部性理论是经济学领域较为成熟的一个理论，对解释市场失灵等现象发挥着强大的理论支撑作用。所谓外部性是指经济过程中一方主体的活动或行为对另一方主体产生附加影响的效应。这种效应由于没有付出相应的报酬或得到相应补偿，因此不是经济活动预期的效应，而是外界因素影响导致的后果。经济的外部性分为正面和负面两种情况。在经济活动中，物资的供应和需求都会因为外部性而出现资源配置的扭曲，致使社会资源的供给过多或者需求过旺，使得社会的收益或成本与市场中的经济人的收益或成本存在差异，从而引发市场失灵的现象。政府必须出面进行调节。因此，政府作为经济活动的制定者和协调者，必须弥补市场的这种缺陷，引导社会的公平发展。

从福利经济学的视角来看，由于住房反向抵押贷款旨在为老年人提供养老基金，减轻政府和社会的养老压力，因此，该模式会产生较大的正面的外部性。对于住房反向抵押贷款的提供者来说，由于其面临较大的贷款产品风险，且市场规模较小，不可能像一般的金融产品那样获取丰厚的利润，但因其在养老方面具有得天独厚的优势，所以能够产生较好的外部效应。住房反向抵押贷款不仅可以解决老年人的养老问题，减轻政府和子女的养老负担，而且还可以通过改善老年人的生活质量，提高整个社会的稳定性。外部性理论认为，私人活动难以产生较好的社会效应，相反会带来较多的负面效应。因此，住房反向抵押贷款要想获取成功，就需要政府的积极介入。政府应该在住房反向抵押贷款中制定相应的政策作为支撑，消除外部性对社会成本与收益差别的影响，使社会资源达到帕累托最优。