3.1 住房反向抵押贷款养老模式概述

住房反向抵押贷款养老模式有赖于“以房养老”的养老理念。认识和区别以房养老和住房反向抵押贷款养老模式是把握其他内容的前提。

3.1.1 以房养老

以房养老是指老年人通过市场化机制，采取一定的形式，将自己的房子转为流动资金，实现养老的目的。从理论上讲，以房养老是利用住宅的生命周期与个人生命周期的差异，依据资源优化配置理论将个人和家庭资源进行制度性安排，以实现住宅价值的转换和流动并发挥养老功效的一种养老制度。通过以房养老模式，老年人可以将固化的房产变现，提前释放出房屋在老人去世后的剩余资产净值，既可以实现房屋价值效用的最大化，也可以实现养老的目的。按照柴效武等人的观点，以房养老大致可以分为以下几类。

3.1.1.1 住房反向抵押贷款养老

老年人（借款人）在不放弃房屋居住权的前提下，通过将自己的房产抵押给特设金融机构，进而定期、不定期或一次性地从金融机构（贷款人）领取养老金，用来支付自己的生活费、医疗费或房屋修缮费等；在老人去世或永久搬离住处的时候结束贷款期限，由金融机构收回房产或由借款人或者其继承人通过偿还借款本息总额赎回房产。这种模式的特点在于，老年人（借款人）在借款的合同期内无需向金融机构偿还本息。在老人去世或永久搬离住处后，可以将房产交由金融机构处理，也可以赎回房产，但需要支付借款人领取的本息总额。由于住房反向抵押贷款不具有追索权，贷款机构无权讨要多付资金，借款人也无需偿还超过房产价值的本息额。

3.1.1.2 售房养老

老年人将自己的房产出售给某一特定的金融机构，并保留生前在房屋内居住的权利，待过世后再交由金融机构处理。在老人预期存活期间，金融机构有义务分批支付老人生活费用，以满足其养老需求。这种模式一般适用于“房产富裕、现金较少”的相对贫穷的老人。虽然这种以房养老模式具有较为明显的好处，但也由于一些难以预测的因素，使得其存在较大的风险。

售房养老模式与住房反向抵押贷款模式较为相似，都是在保留住房的居住权的前提下，将住房的产权让渡给金融机构。不同的是，售房模式是一次性地转让产权，而住房反向抵押贷款则是规定住房产权暂时归金融机构，待合同到期后，借款人依然可以赎回房产。因此，售房养老模式的风险较大。

3.1.1.3 房屋置换养老

房屋置换养老是指老年人将自己的住房置换为其他规格的房屋，包括以大换小、以小换大、以旧换新、以新换旧等多种方式；可以通过出售或出租的方式实现置换，也可以通过与别人互换的形式实现。房屋置换养老的模式实现了社会资源的有效配置，有利于各种养老资源的合理利用，是很值得推行的一种养老模式。这种模式不仅满足了老年人多样化的养老需求，而且还可以为老年人带来可观的收益，实现居住与养老的双重效果。

3.1.1.4 基地养老

基地养老是指老年人将自己的房屋出售或出租，用获得的款项到专门的养老基地进行养老。养老基地一般具有环境优美、各种设施配备齐全、服务周到的特点，拥有专门的医疗护理人员和相对舒适的环境。由于基地的管理先进、设备齐全、规模较大，这种模式是较为专业的老年人养老模式，有利于养老产业的形成和发展。

3.1.1.5 遗赠房产

遗赠房产养老也叫赠房养老，是指一些孤寡老人在晚年选择一位值得信任的人，委托其为自己养老送终，并承诺在过世后将房产赠予该受托人的一种养老模式。在这种模式中，双方需要签订一份以房产为标的物的合同，赡养人有义务定期给老人提供一定生活费供其消费。一般来说，遗赠房产养老中的遗赠对象需要慎重选择，一般适用选择与委托人关系较为密切、做事精心可靠的人。

3.1.1.6 子女继承房产养老

子女养老是我国老年人养老方式最为普遍的一种。父母与子女感情关系较为密切，传统的养老模式都集中在子女养老。老年人通过将自己的房产遗赠给子女，并以此获得子女对其的照顾和赡养。这种养老模式有利于维护家庭的和睦和丰富老年人的精神生活。但由于一些原因，这种模式可能面临着功能减弱的局面。

此外，“以房养老”模式的形式还包括投房养老、购房养老、住宅出典、住房租换、异地养老、售后回租、售房入院养老、寿险养老等。不管是哪种方式，以房养老都是围绕住房的使用和管理进行的养老方式，通过住房的选择实现养老资金的优化配置。

3.1.2 住房反向抵押贷款

以房养老与住房反向抵押贷款业务并不是同一概念。然而在现实生活中，也有人将“以房养老”等同于“住房反向抵押贷款”。但在学术界，这种说法有失偏颇。这是因为，以房养老和住房反向抵押贷款是两种不同的概念。由以上对以房养老的类别分析可知，以房养老与住房反向抵押贷款的差别较大。以房养老是一种养老理念和方式，是老年人通过自有住房实现自我养老的一种模式。而住房反向抵押贷款则是以房养老模式中的一个类别，是一种金融工具和操作手段。幸福人寿保险股份有限公司董事长孟晓苏认为，住房反向抵押贷款是以房养老众多形式中的最高形式。因此，住房反向抵押贷款只是以房养老模式中的一种，其内涵和外延远小于以房养老。

源于欧洲荷兰的住房反向抵押贷款（Reverse Mortgage），是老年人将自有产权房抵押给贷款机构，以定期或一次性领取的方式从贷款机构获取一定数额的贷款的一种养老方式。住房反向抵押贷款业务有广义和狭义之分。住房反向抵押贷款的广义概念是指房屋所有人将自有产权房通过除销售以外的所有形式获取资金流的一种金融工具，房屋所有人不仅包括老年人，还可以包括资金短缺的中年人。而住房反向抵押贷款的狭义概念则是指老年人将自有产权房抵押给特定机构后，特定机构在综合评估借款人的年龄状况、预期寿命、房产评估价值和贷款结束后的房产价值等内容后，与借款人签订合同并在固定的时期或一次性给付借款人一定的生活费用，待借款人过世或永久搬离住所或出售房屋后将房产收回变现，实现弥补支付给借款人的贷款本息。在合同期间，借款人除可以获得金融机构一定的生活费用外，还可以继续居住在自己的抵押房产内养老。基于篇幅的限制和内容的重要程度考量，本书的研究对象为狭义的住房反向抵押贷款。

住房反向抵押贷款最早在荷兰是用于解决年轻人住房问题的一项贷款制度。起初，荷兰推行的住房反向抵押贷款与保险业务捆绑在一起进行运作，并不是纯粹的住房反向抵押贷款业务。这一模式要求住房抵押贷款者相应地购买一份养老保险作为抵押，购房者只需支付15%～20%的首付款后即可购买到房屋，并且每个月只需支付贷款利息，待人寿保险到期后即可用保险金偿付本金。如果购房者在晚年需要养老资助的话，保险机构又可以对其支付一定生活费以支持其生活，直到老人过世才可将房屋收回。这种模式大大减轻了购房者的经济压力，也达到了养老的功能。

3.1.2.1 住房反向抵押贷款的优势

住房反向抵押贷款主要利用了家庭生命周期与住宅生命周期的差异，依据家庭拥有的资源在一生中予以优化配置的理论，使房屋的价值在人生最后阶段通过提前变现的方式实现房屋价值被个人利用程度的最大化，实现房屋价值的流动。这种贷款运作模式具有自身的优势。

住房反向抵押贷款比较突出的优势在于：第一，房屋所有者去世前或房屋出售前或借款人永久性搬离前都不需要偿还贷款。因此，借款人不承担任何违约风险，也不用担心房屋的丢失。第二，更重要的是，借款人不需要提供收入证明和接受信贷审批，即住房反向抵押贷款不需要其他限制性贷款条件。第三，住房反向抵押贷款设有“无追索权条款”，贷款机构无权收回多余支付的资金，借款人可以领取高于其房屋价值的资金或者偿还不高于其房屋价值的资金。第四，在合同期限内，借款人不需要搬离自己的房屋，可以继续居住在自己长期居住的住房内，这有利于老年人养老的精神需求。

此外，此项贷款在款项的支付方面具有较大的灵活性。由于每一位老年人对现金支付的需求不同，所以支付的灵活性可以满足借款人对资金流动性的特殊需求。2009年，美国在住房反向抵押贷款的现金支付方面，倾向于通过授信额度进行取现的老年人占老年人总数的83%左右；授信额度的一个最大好处在于可获得的现金会随着贷款年限的增加而不断增加，这主要是因为剩下的余额要支付利息。例如，如果某借款人可以享受总额为10万元的住房反向抵押贷款，银行利率为7%的话，那么当他第一年只取现2万元时，剩下的8万元因产生了利息，会在第二年变为8.56万元，第五年年末就变成11.2204万元。

3.1.2.2 住房反向抵押贷款的类型

在美国，根据住房反向抵押贷款产品的不同及是否含有保险等，可以分为很多种类型。按照产品的不同，住房反向抵押贷款可以分为由美国住房与城市发展部（Department of Housing and Urban Development, HUD）提供的房产价值转换抵押贷款（Home Equity Conversion Mortgage, HECM）、联邦全国抵押贷款联合会（Fannie Mae，又称“房利美”）提供的住房持有者贷款（Home Keeper Program）和财务自由基金公司提供的财务自由计划（Financial Freedom）；按照是否含有保险，住房反向抵押贷款可以分为联邦住房管理局（Federal Housing Authority, FHA）有保险的住房反向抵押贷款（Insured Plans）、联邦住房管理局无保险的住房反向抵押贷款（Uninsured Plans）和放贷者有保险的住房反向抵押贷款（Lender Insured Plans）三类。

在此，着重介绍以下3种贷款类型。

（1）房产价值转换抵押贷款（HECM）。房产价值转换抵押贷款是住房反向抵押贷款的基本类型，是一种帮助老年人将房产变现的金融产品，并不用出售或搬离住所。该贷款在美国全联邦范围内进行保险，政府保证借款人获取贷款机构允诺的资金，这些资金归老年人，可用于任何用途。

房产价值转换抵押贷款项目是美国住房与城市发展部下属的联邦住房管理局进行运作和支持的，由美国国会授权批准并接受国会的监督。房产价值转换抵押贷款还可得到联邦政府提供的保险，联邦住宅管理局负责授权贷款提供人、收取抵押贷款保险金和管理保险金，保证贷款的回收额会超过住房价值并负责贷款意外带来的损失赔偿。住房与城市发展部则负责保险项目的设计和改进。

应该注意，住房与城市发展部和联邦住宅管理局并不直接进行住房反向抵押贷款业务。贷款资金主要是由银行、抵押贷款公司和其他私营金融机构提供。资金提供者将发放的贷款全部出售给房利美公司。房利美公司是住房反向抵押贷款市场上二级市场唯一的购买者，在房产价值转换抵押贷款中担任重要的角色。

（2）住房持有者贷款（Home Keeper Program）。住房持有者贷款是由美国房利美公司于1995年推出的一款住房反向抵押贷款产品。与房产价值转换抵押贷款相比，这种贷款产品的限制条件较少，其主要目标市场是那些不太符合申请房产价值转换抵押贷款的借款人。其可抵押房产的价值一般要高于联邦住宅管理局的限额规定，同时可获取的贷款额度也相应地高于房产价值转换抵押贷款的限额。此外，住房持有者贷款对房屋的产权要求也比较宽松，如正处于融资租赁的房屋也可以进行抵押。贷款额度同样要受借款人的年龄，房屋的地段、评估值，市场利率，调整后的房产价值等因素的影响。但调整后的房产价值比被评估的房产的价值要小。此外，还要受申请人数的影响。由于该贷款的风险为自行承担，所以，住房持有者贷款实行与大部分房产价值转换抵押贷款项目一样的按月调整的浮动利率计息。

（3）财务自由计划（Financial Freedom）。财务自由计划又称为财务独立计划，是由美国的老年人财务自由基金公司提供贷款，也是美国至今唯一由私人贷款机构提供的住房反向抵押贷款。其与前面两种住房反向抵押贷款有很大的不同，这种贷款无贷款费用，没有政府提供的保险，也不将贷款出售给房利美等公司。目前，这项业务在美国的加利福尼亚州、科罗拉多州、华盛顿州和亚利桑那州等地区开办。

财务自由计划与其他两类抵押贷款项目的程序不一样。财务自由计划的借款人可以在与特设机构签订合同后一次性获取大笔资金，再用这笔资金购买哈特福德（Hartford）人寿保险公司的年金。从而把房产的价值转换为按月支付的年金。在贷款结束后还可以得到一笔一次性付清的款项。此外，借款人也可以不选择购买企业的年金，而是在需要资金时领取，这样房主即使在出售房产后依然可以按月得到固定的收入。财务自由计划还有一个好处就是，借款人可以保留一定的房屋产权（最高可达到房屋价值的80%），这样借款人的后代也可以继承房产。

在贷款结构方面，财务自由计划也与其他产品不一样，主要体现在该贷款的贷款额和还款额占房产价值的百分比上，并不是100%的房产。在贷款初期，双方约定一个百分比确定借款人获取的款项额度，在还款时也依据这个百分比进行偿付。房产价值转换抵押贷款产品存在贷款额度的上限，而财务自由计划则没有这个上限。借款人可以将自己价值较高的房产进行抵押，获取大额贷款。一般来说，财务自由计划是专门为房产价值超过40万美元的房屋进行抵押贷款，其最大限额为70万美元。表3-1为美国住房反向抵押贷款三种类型的特征比较。

3.1.2.3 住房反向抵押贷款的效应分析

作为社会养老的有益补充，住房反向抵押贷款养老模式具有很好的社会效应和经济效应。

（1）补充社会养老保障方式效应。社会养老保障是每一个国家都必须认真对待的严肃问题。在欧美等发达国家，已经有相当多的国家提供了高福利的养老政策，给政府和社会带来了较大的财政负担。美国经济学家博迪曾说到，政府不应该不考虑老年人的个人偏好和殷实程度，不能一概而论地为老年人提供过高的社会保障水平。除政府养老外，老年人还可以选择企业养老和个人养老等多种方式。我国的养老方式包括子女养老、机构养老和居家养老等。在人口老龄化不断加深和独生子女日益增加的背景下，传统的家庭养老的功能正在慢慢减弱。越来越多的子女选择与父母分居，造成大部分老年人成了留守老人，而这些老年人的养老问题不能仅仅依靠政府来承担。以我国庞大的老年人队伍为基础，政府的养老压力正逐渐增加，养老基金的缺口也日益增加。寻求多样化的养老形式正是社会需求和政府期盼的目标之一。党和政府曾多次发文，要求建立多层次、多样化的社会养老保险制度。而住房反向抵押贷款无疑是众多养老形式中较为可靠和具有较大发展潜力的一种。

（2）发展房地产效应。住房反向抵押贷款与传统的正向抵押贷款一样，都是以房产作为抵押物，实现房产价值的充分利用。因此，房地产是住房反向抵押贷款无法回避的重要领域。发展住房反向抵押贷款对于房地产的发展具有强大的推动和刺激效应。通过住房反向抵押贷款，老年人可以居住在自己的房子内，这可以缓解社会紧张的房屋供应问题，有利于房地产价格的下降；借款人过世后，抵押的房产又可以通过市场机制进行交易，有利于二手房市场的发展和壮大；借款人在居住的同时，还可以获得一笔不菲的收入，提高了住房的资本效应，促进了房地产商与金融机构之间的合作。

（3）金融创新效应。住房反向抵押贷款本身就是一种金融创新产品，它的出现对其他领域的创新也起到了巨大的推动作用。由于其运行涉及资产评估、信贷、资产证券化、保险、抵押等一系列领域，因此，住房反向抵押贷款的创新将会与保险业、银行业、金融二级市场等领域进行互动，产生联动效应，实现金融、保险、住房金融、养老、社会保障业务的多元化发展。

（4）管理资产效应。住房反向抵押贷款可以被看成是一种投资和储蓄行为。房屋所有者将住房抵押给金融机构，进而可以获取一定的养老生活费用，不仅实现了住房的居住权，而且提前获取了房产的变现资金，这可以看成是一种将房产投资于养老的行为；在获取贷款方面，借款人可以一次性或分期获取，资金由借款人自由支配，未取出的余额将会在贷款机构中产生利息，从而获取更多的贷款资金，从这点看，住房反向抵押贷款又是一种储蓄行为。投资和储蓄都是资产管理的具体体现，因此，住房反向抵押贷款具有重要的资产管理功能。

（5）提高老年人生活质量效应。住房反向抵押贷款为老年人的生活提供了稳定的收入来源，大大提高了老年人的生活质量。在很多国家，老年人往往是用一生的储蓄买下住房，而在养老的时候却没有了收入，或者收入太低。这样就可能使老年人成为所谓的“房子的富翁，现金的穷人”。而住房反向抵押贷款则有效地解决了这种困境，通过抵押房产，老年人不仅实现了消费自己已有的住房，而且还获得了满足自己生活需要的养老金，发挥了住房消费、投资、融资等一系列的功效，有效地提高了老年人生前养老的质量。