3.2 我国开展住房反向抵押贷款的必要性和可行性分析

住房反向抵押贷款养老模式来源于西方国家，其能否在我国顺利开展也是一个较为重要的问题。

3.2.1 我国开展住房反向抵押贷款的必要性

改革开放以来，随着我国社会主义市场经济体制的逐步建立和完善，我国从一定程度上已经具备条件发展一些新型业务。

3.2.1.1 我国已经步入老龄化社会

人口老龄化是世界各国必须面对的严峻挑战。按照国际通行的标准来衡量，一个国家或地区的60岁以上的老年人口占人口总数的10%以上或者65岁以上人口占人口总数的7%以上则进入老龄化社会。而我国60岁以上的老年人口占人口总数的比例在1999年就已经达到10%，早已进入老龄化社会。我国老龄化社会具有以下几个特征：

（1）人口基数大，老龄化速度快。

作为世界上人口最多的国家，我国的人口基础已经达到了13亿多，占据了全球总人口的1/5。人口基础大，老年人口快速发展之势也较其他国家更快。根据国家统计局的数据显示，2013年60岁以上的老年人口超过了2亿，65岁以上的老年人口也超过了1.3亿，老年人口已经超过了全球老年人口的1/5。

另据相关机构的预测，我国在未来一段时期内还将呈现出老龄化不断加快的发展趋势。到2020年，我国老年人口将达到2.48亿，占总人口的17.17%;2021—2050年，我国老年人口将超过4亿，占人口总数的30%；到2100年，老年人口将达到4.37亿，占人口总数的31%左右（见表3-2）。

（2）人口结构倒置。

自实行计划生育政策以来，我国人口出生率呈现出逐年下降的趋势，尽管随着医疗水平的提高人口死亡率出现了下降，但人口自然增长率没有得到增长，反而一直处于下跌的趋势。如图3-1所示，我国人口出生率从1980年的18.21‰下降到2012年的12.1‰；人口死亡率从1980年的6.34‰上升到2012年的7.15‰；人口自然增长率从1980年的11.87‰下降到2012年的4.95‰。这种情况直接造成了我国老年人口大量增加，而青壮年人口出现萎缩，人口结构出现倒置的结果。

（3）老龄化程度出现区域不平衡。

从区域发展来看，我国人口老龄化趋势呈现出明显的区域差异。我国人口老龄化的空间演变趋势是由东部沿海地区向西部地区逐步推进，随着经济发展而逐步提升，并在经济水平接近的地区形成人口老龄化同类型集聚分布。在东部沿海地区，老龄化社会早已经到来，而在一些西部地区这种趋势则可能要稍微慢一些。如表3-3所示，1990—2010年，东、中、西部三大区域的老年人口年均增长量分别为132.49万、89.28万和63.83万。由此可见，人口老龄化的区域差异非常明显。因此，这给社会养老也带来相应的问题，如养老政策实施的差异性、社会经济发展的不同步等。

（4）未富先老。

老龄化社会的最大特征是老年人成为消费主体，对社会生产和发展产生较大的压力，需要巨大的养老资金给予其生活上的照顾。因此，国家或社会的发展水平直接决定着老年人养老的数量和质量。发达国家在进入老龄化社会之前，已经经历了上百年甚至是数百年的快速发展时期，已经积累了较为雄厚的养老资金，成为所谓的“富裕养老”国家。而我国实行改革开放的政策才30多年，在工业、服务业等方面都还处于其他国家百年前的水平，社会保障体系、生活水平等都相对落后，在这个时候进入老龄化的社会，无疑成了名副其实的“未富先老”的国家。发达国家在进入老龄化社会的时候，人均国内生产总值（GDP）已经达到了5000～10000美元，而中国在2009年人均国内生产总值才3800美元，在世界上排名108位，属于中等偏低水平的国家行列。这说明，在我国未富先老的老龄化社会，必将面临更为严峻的养老问题和艰难挑战。

3.2.1.2 老年人养老资金不足

储蓄养老是我国老年人养老的重要方式之一。然而，由于我国处在社会主义发展的初期，“低工资、低消费”的分配制度使得老年人很难为自己的晚年进行充足的储蓄。养老资金的不足直接造成了一些老年人生活贫困，晚年的费用和开支完全依靠子女或者自己的养老储蓄。然而，一些老年人的养老储蓄并不多，子女的养老费用也是捉襟见肘。据相关机构的数据显示，我国60岁以上老年人的养老储蓄平均只有2万元左右，这对于长达几十年的老年生活来讲，无疑是很难满足需求的。因此，老年人必须从其他方面获取自己必要的养老资金。

3.2.1.3 家庭养老模式受到挑战

政府养老和子女养老是我国长期以来最为重要的方式之一。随着我国市场经济的不断推进和计划生育政策的执行，人们的养老观念和家庭模式发生了巨大的改变。以往“四世同堂”“儿女满堂”的现象几乎不复存在，并逐渐被“四二一”“四一一”等倒金字塔的家庭模式所取代。在城市或农村，大部分子女与老年人分开居住；一些家庭由于子女出现意外而失去子女养老，老年人成了“空巢老人”或“失独老人”。全国老龄办发布的《中国老龄事业发展报告（2013）》显示，2013年我国老年人口将突破2亿，其中失能老年人口将增长到3750万，空巢老年人口数量将突破1亿。因此，庞大的数字意味着传统的依靠子女养老的方式将难以为继。社会需求急需养老方式的创新和改变。

3.2.1.4 社会养老体系不完善

自20世纪90年代实行社会养老保障体系以来，我国在社会养老方面取得了一定的成效，但依然存在诸多问题和有待完善的地方。与世界上其他国家相比，我国社会养老存在着养老资金缺口大、基本养老保险覆盖面不足和基本养老保险体系不健全等问题。至今，我国社会养老保障体系还很不完善。2013年，城镇职工基本养老保险和城乡居民社会养老保险的参保人数分别达到31626万和49030万，尽管数量有所增加，但参保率还处于低位。自从1997年国务院统一全国城镇企业职工养老保险制度，决定实行社会统筹和个人账户相结合的制度模式以来，养老基金缺口问题一直是困扰我国政府和社会的热门话题。根据中国社会科学院发布的《中国养老金发展报告2013》,2012年我国城镇职工基本养老保险个人账户缺口达到了5602亿元，与2011年相比扩大约240亿元。由于地区发展的失衡，部分省份出现了财政亏空的现象。与此同时，我国已有3800万人中断缴纳养老金。有专家认为，长期依赖政府财政是导致养老基金出现亏空的重要原因之一。

3.2.2 我国开展住房反向抵押贷款的可行性

庞大的老年人队伍、老年住房的饱和、政府政策的支持、开办机构的日益成熟等条件都为我国开展住房反向抵押贷款提供了可靠的基础和保证。

3.2.2.1 住房自有率的提高保证了市场需求

自1998年取消福利分房政策、实行住房商品化以来，我国大部分城市居民逐步通过努力拥有了自己的产权房。据财政部2013年4月透露的消息，我国目前住房自有率高达85%，远远高于美国60%和德国40%的住房拥有率。建设部的数字显示：我国城乡90%以上的老年人拥有自己的住房。以2005年房价进行预算，可抵押的城市老年人住房价值高达1.7万亿元，假设10%的老年人申请住房反向抵押贷款业务，也有1700亿元的业务量。随着我国政府加大对贫困和低收入人口住房的支持力度，通过廉租房、经济适用房等住房保障体系，我国城市居民的住房拥有率还将继续攀高。一些城市居民甚至拥有两套或三套房产，这些都为开展住房反向抵押贷款提供了基础条件。

与此同时，随着我国城市化进程的不断推进，我国越来越多的农村居民将逐步进入城市，成为城市居民。目前，我国的城市化率已经超过了50%，预计2050年将达到75%左右，达到发达国家现在的城市化水平。城镇化在一定程度上扩大了可抵押房产的数量。因此，这些基础也为我国开展住房反向抵押贷款开拓了更为广阔的市场。

3.2.2.2 金融机构雄厚的资金来源有利于长期投资

住房反向抵押贷款的贷款周期长，单笔贷款涉及金额较大，因此，开展此项业务的机构必须具备较为雄厚的资金基础，拥有完备的资金供应链。目前，我国商业银行的发展趋势较好。经过近10年的股份制改革，国有商业银行的产权结构虽然发生了改变，但依然没有扭转国家对整个银行系统的绝对控制地位，如中国银行、中国工商银行、中国建设银行和中国农业银行的国有股份分别达到67.6%、70.7%、57.13%和82.7%，均处于绝对控股的地位。据《2011—2012中国银行业发展报告》的数据显示，截至2011年底，我国银行业机构资产总额达到113.3万亿元，负债总额达到106.1万亿元，均是加入世界贸易组织前的4倍多；2011年实现利润1.25万亿元，资本利润率达到19.2%，不良贷款余额4279亿元，不良贷款率仅为0.96%；银行整体加权平均资本率从2003年底的-2.98%升至2011年底的12.71%；商业银行在全球1000强排行榜上的数量从2001年的几家升至2011年的上百家。

在保险业领域，我国保险业也呈现出快速发展的趋势，并且积累了较好的社会基础和较大的市场份额。根据保险业监督管理委员会的报告，2013年上半年，全国保费收入9512.4亿元，同比增长11.48%。2011年1月17日，中国保监会主席吴定富在“亚洲金融论坛”上发表讲话时表示，中国保险业已经成为全球重要的新兴保险市场，2010年保险公司保费收入达1.47万亿元，保险总资产达到5万亿元，近5年保险业保持年均24.2%的发展速度。这些都说明，我国金融机构已经具备了较好的市场经营环境，拥有较多闲置资本金；我国已经拥有了开展住房反向抵押贷款业务的资金提供者。

3.2.2.3 养老产业的发展提供了契机

我国进入老龄化社会也带来了养老产业的快速发展。养老产业的发展必定会带动老年医疗保健业、老年生活用品业、老年家政服务业、老年房地产业、老年保险业、老年金融业、老年旅游业、老年咨询服务业等相关产业的蓬勃发展，这为发展以房养老或住房反向抵押贷款业务提供了最可靠的保障。住房反向抵押贷款业务涉及保险业、金融业、房地产业等诸多领域，其所需要的保险、金融和房地产市场都可以借助养老产业的各种优势得到有效的利用。因此，养老产业的发展有利于其与住房反向抵押贷款业务协同发展与创新。

3.2.2.4 政府的改革路线提供了政策支撑

面对严峻的、充满挑战的人口老龄化趋势，我国政府也在不遗余力地构建养老保障体系，并通过发展养老产业和推进住房反向抵押贷款业务对社会养老进行补充。2013年，国务院印发了《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确提出了“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。2014年3月，中国保险监督管理委员会下发了《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见（征求意见稿）》，计划在北京、上海、广州和武汉四个城市率先试点以房养老业务。这些政策都为我国推行和开展住房反向抵押贷款提供了较好的政策环境。