第4章 本来是买房，交了5万元才知道签的是租赁合同

欺诈·重大误解·合同效力

故事

做小生意的朱先生由于小孩要上学而有置业的打算，他看中了某公寓。公寓招商中心的销售人员介绍，该公寓有对应的学位，附近房价每平方米价格已经过万元，而他们这里只卖4000多元，但只有33年的使用权。朱先生觉得很划算，当场就交了5万元的费用，其中包括2万元定金和3万元的装修费，回来才发现，合同上的抬头竟是“使用权转让协议”。

该公寓招商中心的销售人员向找上门来的朱先生明确表示，我们是在租房而不是卖房，物业使用权转让也就是租赁，怎么会有产权问题？你来这里是交租给我们，怎么会有买卖问题呢？所以我们签的合同也是租赁合同。是你自己搞错理解为买房了。协议不是我们逼你签的，是你自己看过以后才签的，对吧？

对于销售人员的改口朱先生并不接受，他说销售人员当时不明说出租，反反复复提到的都是买房，更没有说这是租33年，现在看来，那只是他们的宣传手段而已。他要求对方立即退还他所交的5万元费用。那么，像该公寓招商中心的销售人员这样“卖房”算不算是欺诈行为？朱先生应该怎样去维权？

故事评析

本案系合同纠纷，主要涉及合同效力问题。

合同是民事主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。合同成立并有效的基本前提是合法和合意。合法是合同不得违反法律、行政法规的强制性规定。合意是符合缔约当事人的真实意思表示。《民法典》合同编中，对那些“非当事人真实意思表示”的合同效力问题，作了较为详细的规定。《民法典》第一百四十七条规定：“基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”

具体到本案中，销售人员在营销过程中反复提到“买房”，反复使用“买”字，这其实就是在有意误导消费者，使消费者形成一种误信，让消费者误以为对方是在销售房屋，自己是在购买房屋，而不是租赁。同时，销售人员一直以其租赁价格和附近房屋的买卖价格进行对比，而不是与其他房屋的租赁价格进行对比，也会使消费者误以为自己是在买房而非租房。消费者产生错误认知，且在此基础上缔约并付款，符合《民法典》第一百四十七条规定的基于重大误解而实施的民事法律行为。因此，朱先生可以根据《民法典》的上述规定，主张撤销合同。同时，《民法典》第一百五十五条规定：“无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。”因此，合同被撤销后，该公寓招商中心应退还已收取的费用。

另外，销售人员对朱先生的营销行为，可能涉嫌构成欺诈。《民法典》第一百四十八条规定：“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”根据上述法律规定，朱先生也可以以商家欺诈为由，主张撤销合同，实现其要求商家退款的目的。

最后，建议消费者在买房时，一定要清楚拟购买标的物的产权状况，对那些“小产权房”，一定要倍加小心，不要只关心价格，更应关注自己将来对标的物的支配状态，是买卖，还是租赁，能不能办到产权证，这是购房前必须清楚的事项，切不可像故事中的朱先生一样。